Ratgeber Anschlussfinanzierung

In Zeiten niedriger Zinsen drängt es viele Kreditnehmer, von diesem niedrigen Zinsniveau zu profitieren und die Zinsen einer bereits bestehenden Baufinanzierung durch einen Wechsel zu einem anderen Anbieter zu senken. Innerhalb einer bestehenden Zinsbindung ist ein Wechsel aus verschiedenen Gründen kaum möglich und auch nicht ratsam. Warum das so ist, zu welchem Zeitpunkt eine Anschlussfinanzierung sinnvoll ist und was Sie dabei beachten sollten, erfahren Sie hier.

Auf den richtigen Zeitpunkt kommt es an

Innerhalb einer bestehenden Zinsbindung ist ein Wechsel des Kreditgebers meist nicht möglich und aus Kostengründen auch nicht ratsam. Das liegt daran, dass die Bank als aktueller Kreditgeber nicht verpflichtet ist, der von Ihnen gewünschten Umschuldung zuzustimmen. Ansonsten kann Sie Ihnen eine Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung stellen, der den von Ihnen durch den Wechsel des Kreditgebers begehrten Zinsvorteil zunichtemacht. Die Vorfälligkeitsentschädigung entfällt erst nach zehn Jahren oder am Ende der Zinsbindung. Erst dann ist eine kostenfreie Umschuldung zu einem anderen Anbieter möglich. Über sogenannte Forward-Darlehen haben Sie die Möglichkeit, den aktuell niedrigen Zinssatz für die nachfolgende Zinsbindung zu fixieren.

So funktioniert die Anschlussfinanzierung

Fangen Sie rechtzeitig vor Ablauf der laufenden Zinsbindung damit an, die Zinsentwicklung auf dem Markt zu verfolgen. Für die Umschuldung holen Sie zunächst zum Vergleich Alternativangebote von anderen Kreditanbietern ein. Sofern Sie bessere Konditionen ausfindig machen, können Sie Ihre bisherige Bank damit konfrontieren, um gegebenenfalls bessere Konditionen auszuhandeln. Klappt das nicht, wechseln Sie die Bank, wenn das Angebot Ihrer aktuellen Bank mehr als 0,10 Prozentpunkte über dem Alternativangebot liegt.

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1. Keine Vorfälligkeitsentschädigung, wenn

Für die Umschuldung fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an, wenn Sie nicht der Zustimmung der Bank bedarf. Das ist grundsätzlich am Ende der vereinbarten Zinsbindung der Fall. Außerdem steht Ihnen nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) bei jeder Baufinanzierung nach zehn Jahren Zinsbindung grundsätzlich ein Recht auf Kündigung zu. Diese gilt auch dann, wenn Sie eine längere Zinsbindung vereinbart haben. Allerdings sind Sie verpflichtet, Ihren Kreditgeber mit einer Vorlaufzeit von sechs Monaten über Ihre Absichten zu informieren.

2. Wenn Sie den Kreditgeber wechseln möchten - der Ablauf

Es ist kein großer Aufwand, eine Umschuldung vorzunehmen. Sobald Sie den passenden Kreditgeber gefunden haben, unterschreiben Sie den Darlehensvertrag mit der neuen Bank. Diese informiert Ihre bisherige Bank darüber, dass das Darlehen mit Ablauf der Zinsbindung durch eine Umschuldung abgelöst wird. Am Tag der Umschuldung überweist Ihr neuer Kreditgeber den noch offenen Darlehensbetrag an Ihre bisherige Bank. Was sich ändert ist, dass Sie ab diesem Zeitpunkt Zins und Tilgung an die neue Bank leisten. Außerdem tritt die bisherige Bank die im Grundbuch eingetragene Grundschuld an die neue Bank ab. Das ist der einzige Vorgang, bei dem Gebühren anfallen.

3. Weitere Tipps

Bevor Sie am Ende der Zinsbindung den noch offenen Darlehensbetrag durch die Anschlussfinanzierung weiterführen, sollten Sie mögliche Guthaben zur Tilgung der Darlehenssumme nutzen. Je geringer der restliche Darlehensbetrag ist, umso günstig wird der Zinssatz, der Ihnen im Rahmen der Anschlussfinanzierung angeboten wird.
Eigentlich müsste Ihre Bank Ihnen für das Anschlussdarlehen deutlich niedrigere Zinsen anbieten als beim ersten Darlehensvertrag, da sich der Bearbeitungsaufwand aufgrund der bereits vorliegenden Unterlagen und Nachweise deutlich reduziert. Außerdem hat sich das Ausfallrisiko Ihrer Bank gegenüber dem ersten Darlehensvertrag vermindert. Das sagt zumindest die Statistik, nach der die meisten Zahlungsausfälle bei Bauvorhaben in den ersten fünf bis sieben Jahren auftreten. Angesichts steigender Immobilienpreise steigt auch der Wert Ihres Bauvorhabens, wodurch auch die Sicherheit Ihrer Bank gestiegen ist. Das sind gute Argumente, die Sie bei Verhandlungen mit Ihrer Erstbank vortragen können, sofern Sie die Umschuldung über sie abwickeln und auf einen Wechsel des Kreditgebers verzichten möchten.

Vermeiden Sie diese Fehler

Anders als bei der Erstfinanzierung vergleichen Eigentümer die Konditionen bei der Umschuldung oftmals nicht so genau, wodurch viel Geld verloren gehen kann. Das liegt auch daran, dass die Umschuldung bisweilen blind bei der bisherigen Bank verlängert wird, ohne die aktuellen Konditionen der Kokurrenzanbieter am Markt miteinander zu vergleichen. Tatsächlich können bereits kleine Unterschiede hinsichtlich der Konditionen zu erheblichen Geldeinsparungen führen.

1. Verpassen Sie den Termin für die Umschuldung nicht

Da die Erstfinanzierung meist über zehn oder fünfzehn Jahre läuft, kann es leicht passieren, dass Sie den Termin für die Umschuldung aus den Augen verlieren. Dann kann es passieren , dass Sie keine Zeit mehr haben, Vergleichsangebote einzuholen, so dass Sie am Ende aufgrund der fehlenden Konkurrenz das Angebot Ihres bisherigen Kreditgebers akzeptieren müssen. Deshalb sollten Sie spätestens drei Jahre vor Ablauf der Zinsbindung beginnen, die Bauzinsen zu beobachten und zwölf bis sechs Monate vorher konkrete Vergleichsangebote einzuholen. Sind die Zinsen auf einem historischen Tief, wie das aktuell der Fall ist, dann lohnt es sich, wenn Sie dieses niedrige Zinsniveau mit einem Forwarddarlehen "einfangen", mit dem Sie die niedrigen Zinsen bis zu 60 Monate im Voraus sichern können.

2. Vermeiden Sie bei der Anschlussfinanzierung Bereitstellungszinsen

Entscheiden Sie sich nicht für ein Forwarddarlehen, sondern für ein klassisches Anschlussdarlehen, dann sollten Sie auf die Bereitstellungszinsen achten. Bereitstellungszinsen fallen an, wenn bis zum Auslaufen des Erstdarlehens noch einige Zeit vergehen wird. Üblich ist ein Zinssatz von 0,25 Prozentpunkten der Darlehenssumme pro Monat ab dem dritten Monat, sofern das Darlehen bis dahin nicht abgenommen wurde. Fallen beispielsweise für einen sechsstelligen Kredit über mehrere Monate Bereitstellungszinsen an, können diese schnell einen vierstelligen Betrag erreichen mit der Folge, dass der mögliche Zinsvorteil einer kostengünstigeren Umschuldung zunichte gemacht wird. Doch es gibt Ausnahmen, nämlich kundenfreundliche Anbieter, die über einen längeren Zeitraum auf Bereitstellungszinsen verzichten.

3. Die Wechselkosten bei der Umschuldung

Um Kunden hinsichtlich der Umschuldung auch weiterhin an sich zu binden, behaupten manche Kreditinstitute, dass der Wechsel des Kreditgebers aufgrund des Grundschuldübertrags mit hohen Kosten verbunden sei. Tatsächlich reicht in den meisten Fällen eine Abtretung der Grundschuld von der alten auf die neue Bank vollkommen aus, die sehr viel kostengünstiger als ein Grundschuldübertrag ist. Das gilt übrigens auch für eine Löschung der Grundschuld und einen Neueintrag. Insoweit läuft die Androhung von erhöhten Wechselkosten im Rahmen der Umschuldung ins Leere.

4. Vermeiden Sie bei der Umschuldung eine Erhöhung der Tilgungsrate

Aufgrund der jahrelangen Tilgung ist der Darlehensbetrag bei der Umschuldung im Vergleich zum Erstkredit gesunken. Möglicherweise führt das zu der Überlegung, die monatlichen Kreditraten zu senken. Es ist jedoch besser, wenn Sie die monatliche Belastung wie gewohnt fortführen, um die Rückzahlung des Darlehens zu beschleunigen. Denn durch den gleichen beziehungsweise niedrigeren Zinssatz im Rahmen der Umschuldung können Sie als Kreditnehmer eine höhere Anfangstilgung wählen.

5. Optimieren Sie die Zinsbindung

Oftmals wird die Erstfinanzierung über zehn Jahre festgeschrieben, so dass beim Kauf einer Immobilie oftmals noch eine Restschuld von 80 Prozent aussteht. Deshalb ist es wichtig, dass Sie bei der Anschlussfinanzierung auch die Laufzeit der Restschuld anpassen und zwar so, dass mit dem Eintritt in den Ruhestand die Immobilie bezahlt ist. Wer sich für ein sogenanntes Volltilgerdarlehen entscheidet, das bis zur Schuldenfreiheit läuft, wird von Kreditanbietern mit Zinsrabatten von bis zu 0,3 Prozentpunkten belohnt.

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