Ein Blick auf die Zinsen für Baufinanzierungen zeigt: Entsprechende Kredite lassen sich nach wie vor zu sehr günstigen Konditionen in Anspruch nehmen. So lag der durchschnittliche Zinssatz für besicherte Baukredite mit einer Zinsbindung bis 10 Jahren im Oktober 2021 bei 1,02% pro Jahr. Hier existieren jedoch große Unterschiede zwischen den einzelnen Banken. Doch wovon hängen die Zinsen letztlich ab und wie lassen sich die Kosten möglichst niedrig halten?

Abbildung 1: Wer die eigene Baufinanzierung sorgfältig auswählt und vorbereitet, kann die Kosten niedrig halten. Bildquelle: @ Ibrahim Boran / Unsplash.com

Zinsunterschiede bei der Baufinanzierung: Kleine Ursache, große Wirkung!

Eine Immobilienfinanzierung hat zwei wichtige Merkmale:

• Hohe Kreditsummen
• Lange Laufzeiten

Diese beiden Merkmale sorgen dafür, dass sich selbst kleine Zinsunterschiede stark auf die Gesamtkosten auswirken. Für einen Baukredit über 250.000 Euro mit einer anfänglichen Tilgung von 2,0% liegen die Zinskosten bis zur kompletten Tilgung schon bei kleinen Zinsunterschieden auf einem deutlichen Niveau:

Zinssatz	Zinskosten bis zur Kompletttilgung
1,00%	54.255 Euro (nach ca. 40 Jahren)
1,15%	61.215 Euro (nach ca. 39,5 Jahren)
1,25%	65.744 Euro (nach 39 Jahren)
1,50%	76.646 Euro (nach ca. 37 Jahren)

Tabelle 1: Beispielrechnung für die Zinskosten einer Baufinanzierung bei unterschiedlichen Zinssätzen

Das Beispiel zeigt sehr eindrucksvoll: Schon ein halber Prozentpunkt mehr Zinsen kann die Zinskosten in diesem Beispiel um mehr als 20.000 Euro erhöhen – das sind fast 8% der gesamten Kreditsumme. Aus diesem Grund ist es äußerst wichtig, auch in Zeiten von Niedrigzinsen dafür zu sorgen, dass der Zinssatz für die eigene Baufinanzierung möglichst niedrig ausfällt.

Anbietervergleich: Das Kernstück der Zinsersparnis

Der wichtigste Einflussfaktor für eine günstige Baufinanzierung ist nach wie vor der Anbietervergleich. Mit entsprechenden Vergleichsrechnern lassen sich heute die Anbieter finden, die am Ende die günstigsten Konditionen zur Verfügung stellen. Hierbei gilt: Kreditnehmer sollten auch kleine Zinsunterschiede nutzen, da diese am Ende (anders als bei kleinen Ratenkrediten) den Geldbeutel trotzdem deutlich entlasten können.

Weitere wichtige Faktoren für günstige Bauzinsen

Neben der Angebotspolitik der Banken existieren noch weitere Faktoren, die sich auf die Zinsen einer Baufinanzierung auswirken können. Diese hängen entweder mit der Bonität des Kreditnehmers oder der jeweiligen Immobilie zusammen:

1. Höhe des Eigenkapitals

Eigenkapital ist ebenfalls ein Schlüssel, um die eigene Baufinanzierung günstiger zu gestalten. Der Zusammenhang ist dabei ganz einfach: Banken belohnen ein niedrigeres Risiko mit besseren Konditionen. Bringen Kreditnehmer Eigenkapital mit in die Finanzierung ein, muss die Immobilie als Sicherheit einen kleineren Kreditbetrag besichern (Beleihung). Eine niedrigere Beleihung bedeutet, dass im Fall einer Kreditkündigung und einer damit verbundenen Zwangsversteigerung ein geringerer Erlös erzielt werden müsste. Das Risiko eines Verlustes fällt für die Bank niedriger aus, was diese mit günstigeren Zinsen honoriert.

Aus diesem Grund wird eigentlich empfohlen, 20-25% des Kaufpreises als Eigenkapital einzubringen. Angesichts der stetig steigenden Immobilienpreise erweist es jedoch als immer schwerer, diese Marke zu halten. Aus diesem Grund gilt heute auch eine andere Mindestmarke: Zumindest die Kaufnebenkosten (meist ca. 10-12%) sollten aus eigenen Mitteln gedeckt werden können.

Trotzdem gilt auch weiterhin: Je mehr Eigenkapital eingebracht wird, desto geringer das Finanzierungsrisiko. Das bringt wiederum Nachlässe in Bezug auf den Zinssatz.

2. Die Immobilie selbst

Die Immobilie selbst wirkt sich ebenfalls auf den Zinssatz für eine Baufinanzierung aus. Dieser Effekt ist allerdings nur indirekt: Gute Daten in Bezug auf die Lage und den Zustand des Objektes sorgen dafür, dass die Bank keinerlei Gefahr eines Wertverlustes in den nächsten Jahren sieht. Somit werden diesbezüglich keinerlei Zinsaufschläge fällig.

3. Bonität der Kreditnehmer

Je besser die eigene Bonität, desto besser die Kreditkonditionen. Diese Binsenweisheit gilt natürlich auch für Baufinanzierungen. Wer ein hohes und möglichst sicheres Einkommen aufweist, hat eindeutig bessere Karten. Darüber hinaus spielt auch der verfügbare monatliche Betrag für die Tilgung des Baukredits eine wichtige Rolle. Wer viel tilgen kann und trotzdem noch eine gewisse Planungsreserve übrigbehält, wird von Banken als sicherer Kreditnehmer eingestuft und erhält letztlich bessere Kreditkonditionen. Darüber hinaus spielen auch die Daten von Auskunfteien wie der SCHUFA eine nicht unbedeutende Rolle. Negativeinträge können hier zu echten K.o.-Kriterien werden.

4. Darlehenssumme

Auch die Höhe der Kreditsumme wirkt sich minimal auf die Konditionen aus. Dies liegt an der Tatsache, dass die Bearbeitung eines Kreditantrags für Kreditgeber immer den gleichen Aufwand bedeutet. Dieser wird normalerweise in Form eines kleinen Aufschlags auf den effektiven Jahreszins berechnet. Da es sich innerhalb einer Bank jeweils um einen Fixbetrag handelt, der Zinssatz sich jedoch immer auf die Darlehenssumme bezieht, wirkt sich der Aufschlag bei kleineren Kreditsummen stärker aus als bei einem großen Finanzierungsbetrag.

5. Länge der Zinsbindung

Die Zinsbindung bedeutet Planungssicherheit: Während dieser Zeitspanne bleibt der Zinssatz für die Baufinanzierung gleich. Nach dem Ablauf wird eine Anschlussfinanzierung fällig, die sich jedoch wieder auf das dann gültige Zinsniveau bezieht. In Niedrigzinsphasen ist es also sinnvoll, eine möglichst lange Zinsbindung zu wählen. So profitieren Kreditnehmer am längsten von den niedrigen Zinsen und müssen erst spät eine eventuell teurere Anschlussfinanzierung aufnehmen. Während 10 Jahre ein gängige Zinsbindung darstellen, wählen Kreditnehmer in Niedrigzinsphasen gern auch 15 oder 20 Jahre. Da Banken auf diesem Weg sehr lange an niedrige Zinsen gebunden werden und dem Kunden zudem Planungssicherheit gewähren, berechnen sie dafür einen Zinsaufschlag. Dieser ist zwar nicht sonderlich hoch, wirkt sich jedoch trotzdem aus.

Abbildung 2: Der Weg zur Traumimmobilie ist weit – doch was sollten Kreditnehmer beachten? Bildquelle: @ Maria Ziegler / Unsplash.com

Gute Kreditkonditionen für Immobilienkredite sind durchaus möglich

Eine Baufinanzierung stellt immer ein finanzielles Mammutprojekt dar, welches das eigene Leben über einen langen Zeitraum hinweg beeinflusst. Aus diesem Grund ist es wichtig, die Kosten für eine solche Finanzierung möglichst niedrig zu halten. Wer dabei sorgfältig die verschiedenen Angebote vergleicht und am Ende den günstigsten Anbieter wählt, hat bereits den Grundstein für geringe Kosten gelegt.

Trotzdem ist es jedoch auch wichtig, sich die weiteren Faktoren anzuschauen: Ob nun Eigenkapital, die optimale Zinsbindung oder das passende Objekt – alle Faktoren sollten in die letztliche Entscheidung mit einbezogene werden. Und darüber hinaus gilt: Niedrige Zinsen sollten nach Möglichkeit dafür genutzt werden, die anfängliche Tilgung zu erhöhen. Auf diesem Weg lässt sich das Darlehen schneller abbezahlen und somit die Zinskosten werden zusätzlich niedrig gehalten. Werden all diese Punkte beachtet, steht einem günstigen Baukredit nichts mehr im Wege.

 

Quellennachweis

• Abbildung 1: „Wer die eigene Baufinanzierung sorgfältig auswählt und vorbereitet, kann die Kosten niedrig halten.“, Bildquelle: @ Ibrahim Boran / Unsplash.com
• Abbildung 2: „Der Weg zur Traumimmobilie ist weit – doch was sollten Kreditnehmer beachten?“, Bildquelle: @ Maria Ziegler / Unsplash.com
• Tabelle 1: „Beispielrechnung für die Zinskosten einer Baufinanzierung bei unterschiedlichen Zinssätzen“, eigene Recherche