Mit jedem Umzug beginnt ein neuer Lebensabschnitt. Aber mit dem Umzug sind auch erhebliche Kosten verbunden. Angefangen von der Miete für den Transporter über die doppelte Mietzahlung bis hin zur Mietkaution. Gerade bei Letzterer herrscht häufig Unsicherheit, was die Zahlung, die Höhe und die Rückzahlung betrifft. Mit unserem Ratgeber bleibt keine wichtige Frage zum Thema offen.

Was versteht man genau unter einer Mietkaution?
Bei der Mietkaution (auch: Mietsicherheit) handelt es sich um eine Sicherheitsleistung. Diese Kaution entrichtet der Mieter in der Regel in Form einer Geldzahlung vor dem Beginn des Mietverhältnisses an den Vermieter, der diese als Treuhänder verwahrt. Der gezahlte Betrag ist dafür vorgesehen, Mietausfälle und Sachschäden, die an der Wohnsubstanz entstehen, abzusichern. In einem berechtigten Schadensfall behält der Vermieter die Kaution ein, um die entstandenen Schäden zu kompensieren. Liegen keine Schäden oder Mietrückstände vor, erhält der Mieter die Kaution zurück.

Für welche Art von Mängeln und Schäden ist die Kaution vorgesehen?
Für welche Schäden die Kaution genau verwendet wird, ist im Mietvertrag schriftlich festgehalten. Hier finden sich Vereinbarungen darüber, welche "Schäden" der Mieter vor seinem Auszug beseitigen muss. Das betrifft in der Regel kosmetische Arbeiten wie das Streichen oder Tapezieren. Verstößt der Mieter gegen diese vertraglich festgehaltene Regelung, kann der Vermieter die Kaution einbehalten.

Abb. 1: Beim jedem Umzug ist die Mietkaution sinnvoll.

Ist keine solche Klausel im Vertrag enthalten, kann der Vermieter die Kaution nur dann einbehalten, wenn wirkliche Schäden vorliegen. Das betrifft beispielsweise Rotweinflecken auf dem fest verlegten Teppich, große Löcher in Wänden, Beschädigungen an Türrahmen und Fenstern etc. Häufig wird ein Teil der Kaution auch dann einbehalten, wenn ein Mieter es versäumt hat, einen in einer stark deckenden Signalfarbe gestrichenen Raum zu überstreichen.

Was deckt die Kaution nicht ab?
Für die Beseitigung von gewöhnlichen Abnutzungserscheinungen der Wohnräume darf der Vermieter die Kaution per se nicht einbehalten, sofern vertraglich nicht explizit das weiße Überstreichen vereinbart ist. Unter gewöhnlicher Abnutzung versteht man unter anderem Bildschatten, leichte Verfärbungen rund um Steckdosen- und Lichtschalter, Laufspuren auf Teppichböden und eine durch die Nutzung stumpf gewordene Oberfläche von Fliesen und Laminat.

⇒ Mietkaution-Angebote vieler Anbieter vergleichen!

Welche Formen der Mietkaution gibt es?
Am häufigsten wird die Kaution direkt bei der Vertragsunterzeichnung oder der Wohnungsübergabe bar oder zeitnah per Überweisung an den Vermieter gezahlt. Dieser zahlt die Summe auf ein gesondertes Kautionskonto ein. Neben dieser klassischen Form gibt es noch weitere Formen der Mietkaution, die immer beliebter werden:

• Mietkautionsversicherung: Einige Versicherungen bieten für einen geringen monatlichen Beitrag eine Kautionsversicherung an. Dadurch tritt die Versicherungsgesellschaft gegenüber dem Vermieter als Bürge für den Zahlungsanspruch ein. Kommt es zu einem Schadensfall, zahlt die Versicherung dem Vermieter den entstandenen Schaden. Der Mieter hingegen muss seinerseits der Versicherung den Schaden erstatten.
• Bankbürgschaft: Mieter haben auch die Möglichkeit, ihre Bank als Bürgen einzusetzen. Das hat allerdings den Nachteil, dass eine Bankbürgschaft oft nur als verzinstes Darlehen gewährt wird, was zusätzliche Kosten verursacht. Zudem verringert sich das Kreditlimit des Mieters bei seiner Bank.
• Selbstschuldnerische Bürgschaft: Die Bürgschaft für die Kaution kann auch von einer Privatperson übernommen werden. Je nach Situation können dies die Eltern, der Ehepartner aber auch Freunde und Bekannte sein. Im Schadensfall tritt der Vermieter dabei also direkt an den entsprechenden Bürgen heran.
• Kautionskonto: Sofern der Vermieter zustimmt, können Sie auch ein Kautionskonto einrichten, das auf den Namen des Vermieters läuft und die komplette Mietkautionssumme enthält. Ein Sperrvermerk sorgt dafür, dass unberechtigte Zugriffe unmöglich sind.

Abb. 2: Statistik - Wie häuftig sind Sie bereits umgezogen?

Im Übrigen sind laut Umfragen nur 9% der in Deutschland lebenden Menschen nach eigenen Angaben noch nie umgezogen - für alle anderen heißt es immer wieder die Umzugskisten zu packen.

Wie hoch darf die Kaution maximal sein?
Laut §551 BGB darf die Mietkaution maximal dem Dreifachen der Kaltmiete entsprechen. Eine Ausnahmeregelung gilt für gewerblich genutzte Immobilien. Hier ist der Vermieter nicht an §551 BGB gebunden, sondern an §138. Damit ist lediglich festgelegt, dass die Kaution für einen Gewerberaum nicht "sittenwidrig" sein darf. Eine Kautionshöhe von 5-7 Monatsmieten ist im gewerblichen Bereich durchaus üblich.

Wann müssen Mieter die Kaution leisten?
Auch wenn im Mietvertrag die unmittelbare und vollständige Entrichtung der Mietkaution verankert ist, müssen Mieter nicht die komplette Kaution zu Beginn des Mietverhältnisses entrichten. (Auch wenn dies in den meisten Fällen üblich ist.) Nach einem Urteil des Amtsgerichtes Jena aus dem Jahr 2000 ist es dem Mieter gestattet, die Mietkaution in drei gleichgroßen Raten zu leisten - die erste Rate direkt zu Beginn des Mietverhältnisses und die anderen in den beiden Folgemonaten.

Wie muss der Vermieter die Mietkaution anlegen?
Grundsätzlich ist der Vermieter von Gesetzes wegen dazu verpflichtet, die erhaltenen Kaution strikt von seinem Privatvermögen zu trennen. Er erlangt keinen Besitz an der Kaution, sondern verwaltet diese lediglich als Treuhänder. Der Vermieter ist ebenfalls dazu verpflichtet, die Kaution verzinst anzulegen. Als Orientierung gelten hier die aktuell üblichen Sparzinsen für Sparguthaben mit dreimonatiger Kündigungsfrist.

Auf freiwilliger Basis kann der Vermieter auch eine alternative Geldanlage wählen, die einen höheren Zinsertrag erwirtschaftet. Es ist sogar möglich, dass zwischen Mieter und Vermieter eine bestimmte Anlageform vertraglich vereinbart wird. Wenn Sie also möchten, dass Ihre Kaution in Aktien angelegt wird und der Vermieter dem zustimmt, muss dieser Ihrem Wunsch Folge leisten. Keine Verzinsungspflicht besteht hingegen bei der Kaution für vermietete Zimmer in Jugend- und Studentenwohnheimen.

Wem stehen die Zinseinnahmen zu?
Da der Vermieter lediglich Treuhänder ist, steht einzig und allein dem Mieter der Zinsertrag der angelegten Kaution zu. Wenn Sie also nur Ihren eingezahlten Betrag zurückerhalten, ist das ein Fall, in dem Sie nachhaken sollten. Als Mieter haben Sie zudem das Recht darauf, vom Vermieter einen Nachweis zu verlangen, zu welchen Konditionen Ihre Kaution angelegt wurde. Bei entsprechend hoher Verzinsung und Mietdauer, kann über die Jahre eine erhebliche Summe zusammenkommen.

Wie und wann bekommt der Mieter die Kaution zurück?
Sofern keine Mängel oder Mietrückstände vorlegen, bekommt der Mieter die Kaution inklusive der angefallenen Zinsen nach der Beendigung des Mietverhältnisses zurück. Per Gesetz steht dem Vermieter allerdings eine maximal sechsmonatige Wartefrist zu, um den Mietgegenstand auf Schäden zu überprüfen oder eventuelle Nachzahlungen bei der Nebenkostenabrechnung abzuwarten. Ist die Frist von sechs Monaten abgelaufen, hat der Mieter unmittelbaren Anspruch auf die Rückzahlung. Diesen Anspruch sollten Sie auch unbedingt zeitnah gegenüber dem Vermieter geltend machen, denn nach drei Jahren verjährt Ihr Anspruch. Im Gegenzug bringt es jedoch auch nichts, den Vermieter vor dem Ablauf der Frist an die Rückzahlung der Kaution zu erinnern.

In welchen Fällen darf der Vermieter die Kaution einbehalten?
Bestehen nach dem Ablauf des Mietverhältnisses keine offenen Ansprüche an den Mieter, darf der Vermieter die Kaution nicht zurückbehalten. Bestehen berechtigte Ansprüche, darf der Vermieter einen Teil der Kaution in Höhe des zu regulierenden Schadens einbehalten. Übersteigt der Anspruch die gezahlte Mietkaution inklusive der aufgelaufenen Zinserträge, darf der Vermieter die komplette Mietkaution einbehalten.

⇒ Jetzt Mietkaution-Angebote kostenlos vergleichen!

Quellenangaben

• Abb. 1:  RainerSturm  / pixelio.de, abgerufen am 04.09.2018
• Abb. 2: Statistik - Wie häuftig sind Sie bereits umgezogen? Statista.com. Region: Deutschland. Erhebungszeitraum: 09.05.2011 bis 10.05.2011. Anzahl der Befragten: 1.005 Befragte. Altersgruppe: ab 14 Jahre. Abgerufen am 04.09.2018.