Ratgeber Mietkauf

Nicht jeder kann eine Immobilie direkt käuflich erwerben, da es schlichtweg zu teuer wäre. In solchen Fällen sollten Sie über einen so bezeichneten Mietkauf nachdenken. Um einen Kauf zu realisieren, müssen Sie als Mieter mit dem jeweiligen Vermieter einen Mietvertrag abschließen, der mit ein entsprechendes Ankaufsrecht beinhaltet. Dabei wird die Miete in einem bestimmten Rahmen mit dem veranschlagten Kaufpreis verrechnet.

Alles Wissenswerte rund um diese Variante erfahren Sie in unserem Ratgeber Mietkauf.

Mieten und gleichzeitig kaufen: So funktioniert es

Das Prinzip eines Mietkaufs ist dabei denkbar einfach gestaltet. Sie schließen einen Mietvertrag ab, bei dem die Mietsache zu einem späteren Zeitpunkt in Ihr Eigentum übergeht. Der Kaufpreis für das Haus oder die Eigentumswohnung wird immer direkt beim Abschluss des Mietvertrages vereinbart. In der Praxis zahlen Sie anschließend ganz normal Miete, wobei dieser Betrag dann allerdings eine bestimmte Ansparsumme für den späteren Kauf beinhaltet. Dieser angesparte Betrag wird dann beim Erwerb der Immobilie vom Kaufpreis abgezogen. Den anderen Teil der monatlichen Mietzahlung behält der Vermieter als Mietzins ein.

Auch ohne Eigenkapital den Hauskauf vorbereiten

Der Mietkauf stellt eine attraktive Variante zum Kredit dar. Besonders sinnvoll ist eine solche Lösung, wenn Sie aktuell noch nicht über die erforderlichen Finanzmittel für einen Hauskauf verfügen und auch keinen Kredit für den Immobilienkauf bei Ihrer Hausbank oder einem anderen Kreditinstitut aufnehmen möchten bzw. können. Denn um überhaupt einen Bankkredit zur Immobilienfinanzierung zu erhalten, müssen Sie den Banken gegenüber in der Regel schon bei Kreditbeantragung einen gewissen Eigenkapitalanteil nachweisen. Da Sie bei einem Mietkauf aber grundsätzlich davon ausgehen können, dass die Mietbelastungen pro Monat höher ausfallen als bei einem klassischen Mietmodell, ist Vorsicht geboten. Denn nur wenn Sie auch über ein entsprechend hohes Einkommen verfügen, ist eine Mietkauf-Lösung wirklich ratsam. Schließlich müssen Sie nicht nur den normalen Mietzahlungen nachkommen, sondern auch die monatlichen Belastungen hinsichtlich der Ansparleistung zuverlässig stemmen.

Auf diese vertraglichen Details sollten Sie achten

Ein Mietkaufvertrag muss dabei immer zwingend von einem beauftragten Notar beurkundet werden; die Unterschriften der beiden Vertragspartner reichen in diesem Fall nicht zur Rechtsgültigkeit. Die notarielle Beurkundung bezieht sich dabei grundsätzlich sowohl auf den mietvertraglichen als auch auf den kaufvertraglichen Vertragsteil. Bei der Vertragserstellung sollten Sie dabei einige wesentliche Punkte im Auge behalten. Lassen Sie sich zum Beispiel in das Grundbuch direkt als Eigentümer eintragen, gehen auch sämtliche Kosten für etwaige Sanierungsarbeiten zu Ihren Lasten. Probleme entstehen oftmals auch genau dann, wenn am Kaufobjekt Mängel auftauchen. Lässt sich diesbezüglich keine Einigung zwischen Käufer und Verkäufer erzielen, muss der Mietkaufvertrag entsprechend rückabgewickelt werden.

Den Optionskauf als alternative Möglichkeit nutzen

Eine ganz spezielle Lösung bietet der so bezeichnete Optionskauf, der ausschließlich von Genossenschaften angeboten wird. Bei dieser Variante erhalten Sie die vertragliche Option, das gemietete Haus oder die gemietete Wohnung innerhalb eines bestimmten Zeitraums käuflich zu erwerben. Zumeist beträgt dieser Zeitraum 25 Jahre. Nach Ablauf dieser Zeit können Sie dann das Objekt kaufen und zwar zu einem Preis, den Sie zu Beginn des Mietverhältnisses vereinbart haben. Dabei besteht allerdings keine Verpflichtung, das Haus oder die Wohnung auch tatsächlich zu erwerben; Sie bleiben in Ihrer Entscheidung somit frei. Entscheiden Sie sich für einen Kauf, wird ein gewisser Teil der bislang gezahlten Miete auf den Kaufpreis angerechnet.

Miet- und Optionskauf: Ihre Vorteile auf einen Blick

Ob aber Miet- oder Optionskauf: Eine Lösung dieser Art hat insgesamt betrachtet - sowohl für den Vermieter bzw. Eigentümer als auch für den Mieter - durchaus einige Vorteile zu bieten. Zum Abschluss haben wir diese für Sie noch einmal zusammengefasst.

  • Der Mietzins ist in der Regel höher als die eigentliche Miete; der Verkäufer gewährt dem Mieter dafür aber einen Kredit.
  • Bei dieser Art der Finanzierung benötigen Sie keinen Bankkredit.
  • Ein Großteil der Mietzahlungen werden direkt auf den Kaufpreis angerechnet.
  • Selbst wenn kaum oder überhaupt kein Eigenkapital vorhanden ist, kann der Traum vom Eigenheim realisiert werden.
  • Stabile Raten sorgen für Planungssicherheit und Unabhängigkeit von der Zinsentwicklung.
  • Durch einen Optionskauf erhöht sich Ihre Flexibilität, da Sie keinerlei Verpflichtung in Bezug auf den tatsächlichen Kauf der Immobilie eingehen.

Aufpassen!

"Bei einem Mietkauf geht das juristische Eigentum nach der Zahlung der letzten Rate und ggf. des Restkaufpreises auf den Käufer über. Das wirtschaftliche Eigentum wechselt aber sofort nach Abschluss des Vertrags. Je nach Ausgestaltung des Vertrags kann das bedeuten, dass der Mieter ab Vertragsabschluss für die Kosten der Verwaltung und der Instandhaltung der Immobilie aufkommen muss." 2

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Quellenangaben