Vier beste Tipps für die eigenen vier Wände

Wohneigentum ist ein lang gehegter Traum vieler Menschen. Kein Wunder, versprechen die eigenen vier Wände persönliche Freiheit, solide Altersvorsorge und lohnende Investition. Das klappt allerdings nur, wenn man die Fallstricke beachtet, die auf dem Weg zur für viele größten Investition ihres Lebens lauern. Umso wichtiger ist es, sich umfangreich zu informieren und genaustens zu wissen, worauf es beim Immobilienkauf ankommt.

1. Die Suche nach der geeigneten Eigentumswohnung:

Formulieren Sie Ihre Wünsche in ganzer Klarheit

Egal ob es sich um eine selbst genutzte Wohnung oder eine Kapitalanlage handelt, man sollte vor der Suche bereits genau definieren, was man will. Nicht nur, um gezielter suchen zu können, sondern auch, um sich vor unüberlegten Entscheidungen zu schützen. Der wichtigste Aspekt ist die Lage. Dabei geht es nicht nur um Grundsätzliches wie Stadt oder Land, sondern auch um die Verkehrsanbindung, Parkplatzsituation, Einkaufsmöglichkeiten, Nähe zu Schulen und Ärzten sowie zu Grünanlagen. Wie wird sich die Lage in den kommenden Jahren entwickeln? Wie viel Lärm bin ich bereit zu ertragen? Wie gut sollte die Infrastruktur für meine heutigen, aber auch zukünftigen Bedürfnisse ausgebaut sein? All diese Fragen helfen, sich genau darüber im Klaren zu werden, wohin es gehen kann. Daneben spielen die persönlichen Bedürfnisse natürlich eine zentrale Rolle. Gesamtgröße, Raumanzahl, besondere Anforderungen wie Barrierefreiheit und spezielle Wünsche wie ein Garten oder großer Balkon sollten festgehalten werden. 

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Tipp: "Machen Sie eine Liste und definieren Sie genau, was ein echtes Muss und was nur ein Wunsch ist. Und dann kann die Suche beginnen."

2. Die Entscheidung Neubau- oder Altbau-Wohnung

Unterschiede zwischen Neu und Alt

Ganz gleich, ob es eine Neu- oder Bestandsimmobilie werden soll, wichtig ist es die jeweiligen Vor- und Nachteile zu kennen. Eine Neubauwohnung kauft man in der Regel noch vor Fertigstellung. Das heißt, man kann nicht vorher besichtigen, wie das Ergebnis aussehen wird. Dafür kann man bei vielen Ausstattungsdetails mitentscheiden. Beispielsweise stehen diverse Fließen und Bodenbeläge zur Auswahl. In der frühen Phase kann auch der Grundriss teilweise angepasst werden. Schließlich kann man bei einem Neubau davon ausgehen, dass sich das Gebäude auf dem neuesten Stand der Technik und Energie-Effizienz befindet. Die Gebrauchtwohnung is dafür in der Regel deutlich günstiger als ein Neubau und oft direkt bezugsfertig. Man kann - und muss - die Wohnung genau besichtigen. Denn meistens gilt: gekauft wie gesehen! Für später entdeckte Mängel wird nicht gehaftet. Zudem sind kleinere oder größere Baumaßnahmen notwendig, wie etwa die Renovierung des Bads. Ein großer Vorteil ist jedoch, dass man vor Ort auf eine bereits gewachsene Umgebung trifft, die ein viel deutlicheres Bild von der Wohnsituation zeichnet als in einem Neubaugebiet.

Tipp: "Nehmen Sie sich viel Zeit für das Studieren der Unterlagen. Während beim Neubau die Baubeschreibung zentrale Dokument ist, sollten beim Altbau die letzten Protokolle der Eigentümerversammlungen geprüft werden - damit Ihre Entscheidung eine solide Basis hat."

3. Der Haushaltsplan - finanziellen Spielraum ermitteln:

Behalten Sie alle Kosten im Blick

Wer eine Immobilie kauft, hat vor allem den Preis der Wohnung oder des Hauses im Kopf und weiß ziemlich genau, wo seine individuelle Schmerzgrenze liegt. Doch regelmäßige und unregelmäßige Nebenkosten eines Immobilienkaufs sollten keinesfalls unterschätzt werden.

Dabei gilt: Kalkulieren Sie immer realistisch und lieber konservativ. Direkte Kaufnebenkosten bewegen sich zwischen fünf und acht Prozent des Kaufpreises. Das sind die Notargebühren, Grundbuchkosten, die Grunderwerbsteuer und eventuell zusätzliche Kosten für einen Makler. Dazu kommen die weiteren Kosten für einen Stellpiatz oder eine neue Küche.

Zur monatlichen Kreditrate kommen laufende Kosten für Hausgeld, Neben- und Betriebskosten. Zusätzlich sollte man unbedingt Rücklagen für Reparaturen bilden, insbesondere in älteren Immobilien, in denen nach und nach Dinge renoviert bzw. ausgetauscht werden müssen. Doch auch beim Neubau fallen früher als man denkt zusätzliche Kosten an, sei es für einen schöneren Balkonbelag oder für Markisen. 

Tipp: "Erstellen Sie sofort einen Haushaltsplan, in dem Sie alle Ein- und Ausgaben eintragen, um zu sehen, wie viel Spielraum Sie haben und wieviel Geld Sie monatlich zur Seite legen könnten. Rechnen Sie mit dem fertigen Plan auch mögliche Szenarien durch wie beispielsweise die Geburt eines weiteren Kindes oder eine Erhöhung der Instandhaltungsrücklage. Dann steht dem Kauf nichts mehr im Wege."

4. Die Finanzierung: Holen Sie das Beste für sich raus

In der Praxis ist es seltener, dass die Wohnung oder das Haus ohne einen Kredit gekauft wird. Sinnvoll ist es, sich mit den ersten Banken bzw. Beratern zu treffen oder einen Online-Baufinanzierungsvergleich aufzusuchen, bevor man ein bestimmtes Objekt ins Auge fasst. Diese sehen sich objektiv die finanzielle Lage an und schätzen eine sinnvolle Kredithöhe ein.

Die Faustregel lautet: Die Wohnkosten sollten nicht mehr als 30 bis maximal 45 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens ausmachen. 

Wer einmal weiß, wie viel er sich leisten kann, für den heißt es vergleichen, vergleichen, vergleichen. Die verschiedenen Finanzierungsangebote können nämlich durchaus stark variieren. Dabei sollte man stets auf Zinshöhe, Zinsbindungsfrist und die Möglichkeit zur Sondertilgung achten. 

Achtung, aufpassen! Was viele unterschätzen: Die Widerrufsfrist für einen Kreditvertrag besteht nur 14 Tage. Deshalb sollte die Unterschrift möglichst erst kurz vor dem Notartermin erfolgen. Bis dahin können Käufer und Verkäufer noch ihre Meinung ändern. Einen bereits laufenden Kreditvertrag dann zu beenden, ist mit nicht zu unterschätzenden Kosten verbunden. 

Tipp: "Prüfen Sie, ob Sie für eine Wohnbauförderung bzw ein zinsverbilligter Kredit in Frage kommen oder ein sogenanntes KfW-Darlehen möglich ist. Das spart richtig Geld - Geld, das Sie an anderer Stelle sicher brauchen können."

Checkliste Wohnungskauf

• Wünsche genau definieren
• Lage und Umfeld checken
• Für Neu- oder Altbau entscheiden
• Baubeschreibung oder Protokolle gründlich prüfen
• Regelmäßige und unregelmäßige Zusatzkosten beachten
• Haushaltsplan aufstellen 
• Finanzierungsangebote vergleichen
• Förderungen nutzen
• Bei Bedarf Experten zu Rate ziehen