Ratgeber Baufinanzierung

Angesichts des knapper werdenden Mietraums, niedriger Zinsen und steigender Mietpreise nicht nur in den Ballungszentren, träumen immer mehr Menschen den Traum von einer eigenen Immobilie. Aus dem Traum entwickelt sich eine Idee, die sich im Kopf festsetzt und die bezüglich der Umsetzung von Zweifeln begleitet wird. Denn für den Kauf einer Immobilie braucht man Geld und handfeste Informationen, die das Projekt „eigene Immobilie“ nicht zum Albtraum werden lassen. Informieren Sie sich deshalb umfassend über die einzelnen Schritte der Baufinanzierung und deren Umsetzung.

Der erste Schritt: Die Finanzierung des Eigenheims

Der Kauf einer Immobilie wirft zunächst einmal die grundsätzliche Frage auf: Was kann und was darf ich mir leisten? Im Einzelnen sollten Sie deshalb folgende Überlegungen vornehmen: Was soll gekauft werden, eine Eigentumswohnung oder ein Haus? Soll es sich bei um einen Neubau oder um den Kauf einer älteren Immobilie handeln? Wie viel Eigenkapital ist vorhanden? Schließlich ist auch ein Blick auf die aktuelle Zinsentwicklung von elementarer Bedeutung. Wichtig ist auch, dass Sie einen detaillierten Überblick über Ihre laufenden Lebenshaltungskosten haben sowie über die Kosten, die Sie für Auto, Freizeit, Urlaub und andere Aktivitäten monatlich aufbringen. Eine Immobilienfinanzierung ist ein großer finanzieller Brocken, der Sie über Jahre begleiten wird. Deshalb sollten Sie versuchen, mögliche finanzielle Turbulenzen so gering wie möglich zu halten. Der Preis Ihres Eigenheims ist also im Wesentlichen von zwei Faktoren abhängig, vom angesparten Eigenkapital sowie von der maximalen monatlichen Rate, die Sie für Zins und Tilgung aufbringen können.

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Der zweite Schritt: Welche Rolle spielt das Eigenkapital?

Wer eine Immobilie kaufen möchte benötigt Eigenkapital, wobei der Grundsatz lautet „je mehr desto besser“. Es gibt inzwischen auch Banken, die den vollen Kaufpreis einer Immobilie ohne Eigenkapital finanzieren einschließlich der Nebenkosten. Doch diese sogenannte Vollfinanzierung ist aufgrund der hohen Zins- und Tilgungsraten und einer langen Laufzeit mit hohen Risiken verbunden. Denn auch ein gutes Einkommen und ein aktuell sicherer Job sind keine Garantie für eine geordnete Rückzahlung des im Rahmen der Baufinanzierung von der Bank geliehenen Geldes.

Anders ist die Lage, wenn Sie über Eigenkapital verfügen, das in die Immobilienfinanzierung einfließen kann. Auf diese Weise wird der Anteil geringer, der über die Bank finanziert werden muss und für den Kreditzinsen anfallen. Im engeren Sinn versteht man unter Eigenkapital Bargeld, Sparguthaben, Festgelder, Aktien, festverzinsliche Wertpapiere, Anteile an Investmentfonds sowie ein Bausparguthaben, sofern es zuteilungsreif ist und sofort für die Baufinanzierung zur Verfügung steht. Eigenkapital im weiteren Sinne sind Verwandten- und Arbeitgeberdarlehen, das bereits bezahlte Baugrundstück, bereits bezahlte Baumaterialien sowie bereits erbrachte Architektenleistungen und mögliche staatliche Finanzierungshilfen. Wer selbst Hand anlegen möchte beim Hausbau oder Ausbau einer Immobilie, spart nicht nur Geld. Häufig wird diese als „Muskelhypothek“ bezeichnete Eigenleistung als Eigenkapital anerkannt und in die Finanzierung einbezogen, so dass Einsparungen im fünfstelligen Bereich möglich sind.

Im Idealfall verfügen Sie über ein Eigenkapital in Höhe von 20 bis 30 Prozentpunkten, wobei der überwiegende Teil der Bauherren rund 5 bis 10 Prozent Eigenkapital einbringt. In die Gesamtkalkulation mit einbeziehen sollten Sie die Lebenshaltungskosten sowie weitere laufende Kosten, beispielsweise für Versicherungen und die Altersvorsorge. Sonderzahlungen wie Urlaubs- oder Weihnachtsgeld oder unregelmäßige Einkünfte sollten Sie für die Bildung von Reserven verwenden, um einen gewissen Finanzierungsspielraum und einen Puffer für außerplanmäßige Ausgaben zu haben.

Der dritte Schritt: Nebenkosten sowie Kosten für Notar und Versicherungen

Bei der Baufinanzierung häufig unterschätzt oder vernachlässigt werden die Nebenkosten, die beim Kauf oder Bau einer Immobilie anfallen. Je nachdem, wie viel Kapital für die Finanzierung zur Verfügung steht, können auch Erwerbsnebenkosten in die Immobilienfinanzierung mit aufgenommen werden, beispielsweise wenn die Immobilie von Ihnen selbst genutzt wird. Beim Bau einer Immobilie fallen unter anderem diese Nebenkosten an:

  • Die Grunderwerbsteuer, die bei 3,5 bis 6,5 Prozentpunkten des Kaufpreises liegt, 
  • Notar- und Grundbuchkosten von rund 2 Prozent,
  • die Kosten für die Baugenehmigung, 
  • die Kosten für den während der Bauphase benötigten Strom sowie für Wasser und Entsorgung, 
  • Erschließungskosten, die variabel sind und mindestens 30 Euro betragen sowie
  • Versicherungen während der Bauphase, nämlich eine Bauherrenhaftpflichtversicherung sowie eine Bauwesenversicherung.

Überschaubarer, aber deshalb nicht weniger kostenintensiv, sind die Nebenkosten, die beim Kauf einer Immobilie anfallen. Dabei handelt es sich um die bereits erwähnte Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie anfallende Renovierungs- und Modernisierungskosten, die sich variabel gestalten und abhängig sind vom Zustand der Immobilie und von Ihren persönlichen Ansprüchen.
Die Kosten für den Notar fallen an, weil in Deutschland kein Immobiliengeschäft abgeschlossen werden darf, ohne dass der Notar den Vertrag sprichwörtlich besiegelt. Dementsprechend sind die Notargebühren von Gesetzes wegen vorgeschrieben, die sich an der Höhe des Kaufpreises bemessen und zu denen noch Ausgaben für Porto und Schreibauslagen zuzüglich Mehrwertsteuer hinzugerechnet werden.

Der vierte Schritt: Welche Möglichkeiten der Finanzierung gibt es?

Es gibt verschiedene Möglichkeiten für die Baufinanzierung. Die wohl gängigste ist ein Darlehen von der Bank, bei dem die Höhe des Kredits, die Laufzeit sowie die Zins- und Tilgungsraten jeweils abhängig vom Kaufpreis sowie von dem zur Verfügung stehenden Eigenkapital festgelegt werden. Aufgrund der aktuell niedrigen Zinspolitik ist es ratsam, bei der Wahl des Darlehens auf eine möglichst lange Zinsbindung zu setzen, um auf diese Weise möglichst lange von den niedrigen Zinsen zu profitieren.

Das Annuitätendarlehen
Am häufigsten wird für die Baufinanzierung das Annuitätendarlehen verwendet, wobei mit Annuität die regelmäßige und gleichbleibende Darlehensrate für seine Rückzahlung gemeint ist. Sie setzt sich aus einem Zins- und Tilgungsanteil zusammen und bleibt über die vereinbarte Laufzeit konstant. Während der Laufzeit verändert sich das Verhältnis zwischen Zins und Tilgung, wobei sich der Zinsanteil aufgrund der sich vermindernden Darlehensrestschuld zugunsten des Tilgungsanteils reduziert.

Das Tilgungsdarlehen
Die Rückzahlung des Tilgungsdarlehens erfolgt anhand fest vereinbarter Tilgungsbeiträge. Während der Tilgungsanteil während der Rückzahlung konstant bleibt, wird der Zinsbetrag kleiner, so dass die Leistungsraten für die Darlehensrückzahlung ebenfalls sinken. Wegen der Abschreibungsmöglichkeiten wird das Tilgungsdarlehen vorwiegend im gewerblichen Bereich genutzt und kaum im privaten Wohnungsbau.

Das endfällige Darlehen
Das endfällige Darlehen wird seinem Namen entsprechend erst am Ende der Laufzeit des Darlehens fällig. Während der Laufzeit sind lediglich Zinszahlungen an die Bank zu leisten, während die eigentliche Darlehensrückzahlung zu einem fest vereinbarten Termin am Ende der Laufzeit in einer Summe erfolgt. Empfehlenswert ist diese Variante, wenn sie mit endfälligen Geldern kombiniert wird, beispielsweise mit einem zuteilungsreifen Bausparvertrag oder einer Lebensversicherung.

Der fünfte Schritt: Staatliche und sonstige Finanzierungshilfen?

Auf Bundes- und Länderebene und manchmal auch bei Kommunen können Fördermittel für ein Bauvorhaben beantragt werden, die unterschiedlich ausgestaltet sind. Da gibt es beispielsweise Wohnriester, mit dem der Staat den Bau oder Kauf einer Immobilie bezuschusst. Das gilt nicht nur für eine selbst genutzte Immobilie in Deutschland, sondern auch für selbst genutzte Auslandsimmobilien. Die KfW-Bankengruppe vergibt zinsgünstige Darlehen für die Modernisierung und Sanierung sowie Fördermittel für Wohneigentum und für die Nutzung von Erneuerbaren Energien. Bausparer werden mit vermögenswirksamen Leistungen, mit der Wohnungsbauprämie und der Arbeitnehmer-Sparzulage in ihren Bemühungen um eine eigene Immobilie unterstützt. Und mancher Arbeitgeber bietet seinen Mitarbeitern im Rahmen des Arbeitgeberdarlehens zinsgünstiges Baugeld. Darüber hinaus gibt es teilweise in den einzelnen Bundesländern Fördermittel für den Hausbau und manchmal auch auf kommunaler Ebene.

Zu guter Letzt: Ein Blick in die Zukunft

Der Blick in die Zukunft ist ratsam, da der Gesetzgeber neue gesetzliche Regelungen auf den Weg gebracht hat oder noch bringen wird. Dies gilt beispielsweise für die Energiesparverordnung, nach der neu errichtete Gebäude ab dem 1. Januar 2016 höhere energetische Standards erfüllen müssen, durch die der Jahresprimärenergiebedarf reduziert werden und die Dämmwirkung von Gebäuden verbessert werden soll. Diese Kriterien sind unter anderem für die Vergabe von Fördermitteln hinsichtlich der energetischen Sanierung und bei Neubauten bedeutsam. Insoweit werden günstige Zinsen und Zuschüsse für die von der KfW-Bankengruppe benannten Effizienzhäuser und für die vorgeschriebenen Standardwerten vergeben.

Es lohnt sich, die Baufinanzierung sorgfältig zu planen und Schritt für Schritt umzusetzen, um finanzielle Stolpersteine möglichst gering zu halten.

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